业主欠缴物业费“怪圈”怎么破？
株洲新闻网讯（株洲晚报 记者 成姣兰）近日，国务院修改《物业管理条例》（以下简称《条例》）部分条款，一条《新规出台，这8种情况可拒缴物业费！》延伸解读帖刷爆微信朋友圈，引发各界广泛关注。
前日下午，市房产局物业管理处就此进行了辟谣：此次修改仅针对物业服务企业的资质问题，与物业管理费无关，网传内容不实。“不过，这也从侧面反映出，业主、物业之间关于物业费收取的问题越来越普遍，且积怨越来越深。”市房产局物业管理处工作人员说。
物业收费为何如此难？主管部门又将如何破局？记者对此展开调查。
●现状
全市物业费欠费率高达25%
经过近半年的拉锯战，4 月 10 日，明月湖小区原有物业正式退场，新的物业公司进驻，这成为我市今年业委会炒掉物业的第一案。
今年1月，明月湖小区业委会成立，经过调查统计，90.87%业主对物业服务不满意，业主基本不交物业费，而由此产生的后果是，物业公司运营困难，服务跟不上，导致双方矛盾升级。业委会向物业提出了整改要求，但对整改效果不满意。双方矛盾因此再度升级，业委会决定解聘物业。
这只是全市物业管理矛盾的一个缩影。记者调查发现，目前很多小区的物业管理陷入了一个恶性循环：业主、物业发生矛盾纠纷—业主欠缴物业费—物业服务质量下降—更多人欠缴—矛盾升级。对此，市物业管理协会会长马文新表示，业主拒交物业费势必影响物业服务质量，影响整个物业行业发展。
据统计，我市现有物业企业323家，物业从业人员4.3万人，管理着全市1293个项目，其中住宅项目772个，非住宅项目521个，涵盖住宅小区、城市道路、工业厂房、办公大楼、医院、学校、商场等，物业管理的覆盖率达到了 75.3%，在全省名列前茅。
然而，与高覆盖同时存在的，是全市物业行业物业费欠费率高达 25%，物业企业中仅有 37%的企业盈利，20%左右的企业持平，而 43%的企业处于亏损状态，整个物业行业面临着较大的生存压力。
●探因
物业无法解决开发商遗留问题
少数物业公司服务不到位
物业收费为何如此难？对此，马文新总结了四方面原因。
1、开发商遗留的问题物业无法解决
据了解，石峰区圣华名城小区物业缴费率仅10%，主要原因就是开发商未按时办理房产证。天元区大江官邸小区因为开发商遗留的房屋漏水问题，导致业主集体拒缴物业费，进而使得物业公司寸步难行。
马文新说，所有的物业纠纷中，开发商遗留问题占比最大，比如产权证未办下来，绿化、漏水、房屋设计问题等。而物业公司无法解决这些问题，导致矛盾僵化，物业管理陷入恶性循环。
2、物业服务不到位
物业公司进场服务都会与业委会签订物业服务合同，每天的清扫及巡逻次数、人员配比等都有明确规定。“绝大多数物业公司都能按规定执行，但还是有少数公司存在服务不到位的情况，比如外来人员进出门岗未登记、清扫不彻底、电梯维保不及时、停车管理等问题。
3、小区空置率高
部分未入住的业主拒缴费
物业公司提供的是公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等。这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住而减少。《湖南省物业服务收费管理办法》就规定，收房未入住的业主，要按照90%的比例缴纳物业费。
对此规定，不少未入住的业主表示不能接受，他们认为没入住就可以不缴物业费。如湘江名都、蓝盾景园等小区，因为入住率不高，导致物业收费率长期在50%以下。
4、业主无理由拖欠
佳兆业·金域天下物业工作人员介绍，在电话催缴中，70%左右的欠费业主并未提出异议，都表示会交，但还是拖欠。
马文新表示，根本的原因，还是业主对物业服务的消费意识不强。
●破局
市房产局物业管理处：拟在街道、社区配备物管专干建设智慧物业平台
记者从市房产局物业管理处获悉，今年，我市将出台促进物业管理的实施办法，目前已形成草案。
据了解，我市拟在街道、社区配备物管专干，充实基层的物管力量，将物管矛盾在基层化解。同时，拟建设智慧物业平台，将来业主可在该平台投诉物业，物业主管部门可通过平台进行实时监管，处理过程、结果都可 在 平 台 上 看到。此外，物业 企 业 的 招投标、业委会选举等信息，也将在平台体 现 ，让 物业管理更透明。
市物业管理协会会长马文新：建议将恶意欠缴物业费纳入个人征信系统
市物业管理协会会长马文新表示，要切实维护好业主权益，促进物业行业的发展，开发商在开发建设时，就应从规划设计、建设等源头上抓好房屋质量关。
政府部门应加强正面引导，特别是老旧小区改造后引进的物业，要增强业主的消费意识。对于恶意欠费的业主，纳入个人征信系统，在贷款、高消费等方面予以限制。党员带头遵守物业秩序，带头交纳物业费。
马文新建议，法院要对物业企业追缴物业欠费的案件及时处理，在法律上保障物业行业健康稳定发展。物业行业内部也要加大培训力度，提升服务品质，加强诚信自律建设。今年，我市将全面启动对物业企业的信用信息考核扣分的机制，对存在违规的物业企业，将限制其参与项目竞标、星级评定及评优评先活动。
晚报法律顾问聂炜：部分业主对物业公司存在误解
晚报法律顾问聂炜指出，当前，部分业主对物业公司存在误解，“物业公司是劳动密集型企业，提供公共服务。但少数业主将物业公司的功能放大了，一些不属于物业服务范围的事项，变成了业主不缴纳物业费的理由。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，业主拒缴物业费需要基于正当理由。也就是说，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵才能构成业主拒交的正当理由。
●业主声音
张女士：我住的小区的物业确实存在不少问题，违建成风、高空抛物多、狗屎遍地等等，我也欠缴过2年的物业费，但期间物业公司也在正常服务，维保、卫生及时跟进，以上问题也慢慢得到改善。反思之下，确实不少问题是因为业主自己不遵守造成的。前段时间我主动交了物业费。我觉得小区是大伙的家，我们应该共同维护，不能把所有责任都推到物业公司，这样小区才会越来越好。
刘先生：物业公司服务好了，业主缴费是应该的。但哪些是他们应该做的，虽然在物业合同里有详细记载，但没人会时常去看物业合同，知晓率也并不高。想要误会少，我觉得信息公开很重要。
谢先生：对物业公司的监管，期待更有力的制度。对于物业一些不作为甚至是违法行为，相关监管部门应及时处理解决。
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石峰区：党员恶意欠缴物业费将接受组织处理
截至今年3月28日，石峰区全体党员都签署了《党员带头维护物业管理承诺书》。从4月起，该区党员恶意欠缴物业费，将接受组织处理。这是我市物业管理领域，继采取无人管小区业主自治、小区物业管理规范化试点、社区自治和物业管理结合等模式后的又一次创新，在全省尚属首次。
年初，石峰区物业管理办公室就向区委组织部汇报了物业服务考核进小区试点工作情况和问题，提请上级部门就党员同志在物业管理工作中发挥作用予以支持，号召全区党员带头交纳物业管理费、自觉遵守小区公共秩序、主动参与小区管理活动、踊跃开展小区志愿服务。
3月份，石峰区委组织部发布《关于弘扬“火车头精神”党员带头维护物业管理的通知》，通知明确，全区党员有恶意欠缴物业费的，必须在一季度前补交完，由区物业管理办进行考核。对恶意欠费和不履行业主义务的党员，由所在党支部进行组织约谈，将受到评定为不合格党员、通报批评等处理。
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