衡水晚报特稿：“奇葩”物业管理背后的纠纷
近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，许多小区物业服务意识差、内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使很多业主选择拒绝交费。然而，物业公司收不上来物业费，就无法正常运转，更不用说提高服务质量了，由此形成了恶性循环，有时甚至“两败俱伤”。
日前，记者走访衡水市主城区的部分小区发现，物业服务质量的好坏，确实与物业费收缴比例存在很大关系。物业服务是面向全体业主的，而一些业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主则把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达对物业服务的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。面对不交物业费的业主，物业公司则想出了一些“奇葩”的管理办法，比如，限制水卡缴费额、用门禁卡控制出入……如此“对峙”的结果就是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。业内人士认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，双方是平等的，都应该摆正位置，出现问题积极沟通，协商解决问题。
1、多种“限制”加剧矛盾
门禁卡“控制”
在一些小区，进入楼宇门和上下电梯都需要刷门禁卡，物业就想出办法来“对付”那些不交物业费的业主——不给这些欠费业主办理门禁卡。
没有门禁卡，楼宇门进不去，电梯上不了，只能走楼梯。开始权当锻炼了，可时间长了，特别是住高层的业主，难道天天爬楼“锻炼”么？殊不知，物业的这个“如意算盘”却被部分“聪明”业主打乱了。同单元的业主总有正常交费户，打声招呼，委托人家多办几个门禁卡，只要交上工本费，物业是无条件办理的。于是，这部分欠费业主就这样拥有了“自己”的门禁卡。
水卡“限制”
目前，多数小区的水费由物业代收，每家每户都有一张水卡，往水卡里储好值，再在智能水表上刷卡，才能用水。有的物业公司就在这方面动起脑筋，对不交物业费的业主在水费上进行限制——每次只能储值5 元。5 元钱能买多少水？明眼人一掐指就能算得出，尤其赶上夏天，
就算你用水再省，也得隔三岔五地往物业跑。
“跑就跑呗，我又没事儿，咱看谁耗得过谁！”有的业主如是说。仔细分析，“水费限制”这招儿也只对上班族还管点用，一些“家里蹲”族却满不在乎，“我每天去一趟，每次存5元钱，我连着存一个月，你能不给我存吗？”这真是“你有‘政策’，我有对策”，由此给物业公司徒增了更多的麻烦。
车位“制约”
现在，很多新建小区都配套建有地下车位，对于不交物业费的业主，物业公司也会选择对其车辆进行管控的措施——车辆无法进入地下车位，这一招确实在一定程度上限制住了不交物业费的业主。车位基本是一家一个，个别家庭有两个，如果你再想沾别人家的光，将车辆登记在交了物业费的业主名下，那势必会对人家的车辆造成一定影响。因此，车进不去，只能停在小区外。也有个别欠费业主，会选择用车堵住入口，“你不让我进不是？那谁也别想进！”这样一来，矛盾升级，影响了多数业主的利益。物业也没办法，最后只能报警求助。
2、物业、业主各执一词
某小区物业经理坦言，以上也是“没有办法的办法”，令他们最头疼的是，一些业主非但不交物业费，而且理由一大把，带动许多业主也加入其中。
采访了几个小区的业主，他们称，之所以不交费，站在业主的角度来说肯定是因为没有享受到预期的服务，主要包括：业主买房时开发商承诺高标准的物业服务，入住后却发现落差很大。物业公司收支不透明，而且存在占用公共资源或公共资金等问题，比如通过小区电梯、公告栏等招揽广告，或将公共区域划成若干车位出售，所得收入存争议。业主方认为应该属于全体业主，由业主自行决定，而物业公司则认为这部分收入应该直接补充给物业公司。业主居住体验差，比如，自购地下停车位经常遭遇别人停驻，找物业也解决不了问题；物业将自己定位成“管理者”，而非“服务者”的角色，和业主之间的关系闹得比较僵；物业公司不征求业主同意就涨物业费、停车费等。
一位从事物业管理多年的人士表示，同样一件事，每个人的出发点不一样，自然给出的看法也就不一样，对于物业服务同样如此。所有物业公司服务宗旨肯定是尽力让住户们满意，做到这点最重要的就是物业和住户相互理解、及时沟通。众所周知，现在物业服务已经渗透到了大家生活的方方面面，安居乐业需要物业，美化居住环境需要物业。但好多住户往往将“物业服务不到位”作为拒交物业费的理由，这是物业公司的“管理之痛”。“在这种时候，物业工作人员首先应该做的是好好与住户沟通，就事论事解决问题，而不是抱着你不缴费我就不服务的态度，这样事态当然就会严重。只要物业不敷衍了事，在服务范围内最大程度帮助住户排忧解难，就算最后事情得不到圆满解决，我想业主还是能理解的。”
“当然，水费限制、门禁限制、车位限制等等，都是物业人针对个别不交费的业主想出的办法。”这位物业人士无奈地说，物业费收不上来，成本又无法降低，连收支都无法均衡，长此下去，物业公司的服务质量必定会受到一定影响。“多数的业主还是配合工作的，如果业主对物业工作有何意见，可以及时反馈给物业，大家共同监督共同进步，才能维护好小区的环境和秩序。而不应你不服务我不交费，这样就形成了恶性循环。”从这位物业人士的话中不难看出，其实物业人的初衷也是好的，想把小区管理好、服务好。
3、业内人士：违约成本太低维权成本太高
据了解，几乎所有的物业公司都遭遇过业主拒交物业费的现象，很多小区物业费的收缴率常年维持在50%左右。
现在，有不少城市对于拒交物业费的业主追加了惩罚措施，比如记入个人诚信档案。可是，真正通过法律手段要求业主交物业费的案例却少之又少。在物业公司看来，他们和业主天天打交道，如果因为业主不交费就诉诸司法，那么大批业主将是他们的梦魇，基本上在小区里也无法立足了。
物业和小区业主之间的关系应该如何理顺？业内人士认为，所有拒交物业费的问题都可以归结到两点：双方的违约成本太低，而维权成本太高。
物业违约，不能提供业主满意的物业服务，在这种情况下，业主首先想到的肯定是要求物业改进工作，如果维权长期看不到效果，业主手中所掌握的“工具”也就是物业费了，拒绝交费也就成了唯一的选择。
业主违约，物业公司基本上也没办法，只得找其他的进项，小区广告收入、提高停车管理费等，招致业主的不满。物业和业主实际上是一种合同关系，交了钱享受不到合同中注明的服务水平，应该果断要求物业改进，改不了也可以通过业主大会要求更换物业公司。反之，不交物业费则属于违约行为，业主没有履行合同，没有契约精神，那么要求物业公司提高服务的基石也就不存在了。
因此，物业公司服务的好与坏，是跟物业费的收缴率是存在很大关系的，业主只有在正常交费的情况下，才能履行手中的权力，比方说成立业主委员会，通过业主大会再解聘服务不合格的物业公司。广大业主在要求物业提高服务质量的同时，先扪心自问一句：自家的物业费交了么？当然，物业公司也应当履行自己的义务，按照协议为业主服好务，为业主当好“管家”，才是提高物业费收缴率的关键。
衡水新闻网—衡水晚报记者 杜将
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