记者调查丨物业是否有权对小区车辆随意上锁？

怀化新闻网讯 （记者 谢娜） 近日，有市民反映称，自己是鹤州路中国邮政内部家属区的租住户，车停在院内的专用停车位上，车内亦留了电话号码，却被院内保安锁车。他想咨询，在完全可以打电话协商告知的情况下，小区物业或保安是否有权力随意给业主的车辆上锁，甚至以此牟利？
物业只有管理权，没有执法权
采访中，记者发现小区物业锁车已不是个例，很多市民都反映他们入住的小区存在物业锁车并罚款的现象；但物业方却表示此举是为了禁止业主乱停车不得已而为之。那么，对于业主停在公共区域内的车辆，物业有权锁车吗？
对此，一位向姓律师表示，从法律角度来讲，无论从民法、物权法还是相关规定来看，物业是服务部门，不是执法机关，物业与业主签订的是服务协议，因此，物业无权锁车或采取其他强制措施，亦没有权限进行罚款。对车辆上锁更是侵犯了业主的物权，如果对业主造成了损失，还应该进行相应的经济赔偿。当然，如果业主停车时占用了专用车位，或阻碍了小区的消防通道，则要另当别论了。
市房产局有关人士也表示，这个问题要一分为二地看，不能简单的一棒子打死。首先，业主方是否存在违规停车，如果业主的车占用了院内的专用邮政车道或小区消防通道，又没有交停车费，那物业从维护小区秩序和小区居民安全的角度出发，锁车的行为也是说得过去的。如果物业锁车的目的并不是告知业主此处不能停车而是纯粹为了收取罚款，那么这种行为就是违法行为，因为物业并没有执法的权力。其次，如果业主方确实在车上留了电话号码，那锁车并不是最佳解决方案，物业或保安完全可以先联系车主本人在限定时间内移车。在实际管理中，如果业主不交停车费，而车辆又不停在车位上，物业也可以走法律途径解决问题。
小区公共区域属于业主共有，个人不得私自占用
通过物业锁车问题的采访，又引发了不少市民关于小区停车位、公共区域停车问题的咨询。市房产局的上述工作人士表示，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条明确规定了小区内停车场的归属权问题。
至于物业是否有权向业主收取停车费，这需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。根据《物权法》第73 条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74 条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而《物业管理条例》第54 条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。同时我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。

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