买房“第一课”从了解购房专用名词开始

　　相信大部分买过房的人都有这样的经历：好不容易下定决心定下某套房，却在签购房合同时，看到购房合同上的专有名词很陌生。现实中，如何通过房屋买卖专用名词让自己权益不受侵害？近日，记者整理有关房屋买卖方面的专有名词，希望对大家买房有所帮助。
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　　订金和定金的区分
　　首先，订金带有预付款性质，无担保作用，也不能说明合同成立。订金通常发生在开发商与购房者签订认购协议的时候。此时,付订金意味着购房者对房屋有优先购买权。如果最后交易达成，订金会作为总房款的一部分；反之，不管哪方面违约，订金都要如数返还。
　　而定金是指在签订合同或者履行之前须支付一定数额的金钱作为担保的方式，也就是保证金。如果开发商毁约，要双倍返还。
　　除此之外，购房者可能还会遇到“认筹金”和“诚意金”。
　　“认筹金”指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了“认筹金”以后，不仅可以获得一定折扣的优惠，还能优先购买住宅，多数被用来解决开发商资金问题。但是,“认筹金”可是违法的。
　　“诚意金”与认筹金类似，都是通过收取一定的金钱，承诺一定优惠给买房人，并且来给买房确认先后顺序。诚意金更像一种营销手段，并不具有合同效力，同样不受法律保护。
　　b
　　“五证”和“两书”是否齐全
　　在签订购房合同之前，一定要先确认房产开发商的“五证”“两书”是齐全。
　　开发商在卖房之前必须具备一定的条件，需按照有关规定在房产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这些手续都办齐了，才有资格卖房。
　　“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，“两书”是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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　　建筑面积和套内面积
　　建筑面积是建筑物建筑规模大小的指标，它由使用面积、辅助面积、结构面积3个部分组成。
　　这里的建筑面积也可称之为产权面积，也就是房屋产权证上的面积。建筑面积还有另外一个公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。
　　房屋套内建筑面积包括，房内房屋使用空间面积以及阳台面积等；公摊建筑面积是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
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　　面积差和房屋质量
　　交房时，常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%，可要求退房。
　　购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质量保证书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
　　雅安日报/雅安新闻网记者 高小松

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