《杭州市城市交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》政策解读
一、主要内容
《杭州市城市交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》（以下简称《实施办法》）共计15条，主要内容包括6个方面，概括如下：
1.明确了适用范围。一是《实施办法》适用于我市轨道交通三期工程（包括第一期、第二期、第三期）涉及的地铁车辆段、地铁站点，开展地上地下空间综合开发利用的建设项目。二是《实施办法》生效后，有效期至2022年12月31日。
2.优化了供地方式。一是符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，以划拨方式供应。二是不具备单独规划建设条件的经营性地下空间，以协议方式供应。三是不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件公开出让。四是具备单独规划建设条件的经营性地上、地下空间，以招标拍卖挂牌方式公开出让。
3.规范了认定程序。一是定义了“不具备单独规划建设条件”的概念。二是由市轨道办负责对不具备单独规划建设条件的地块组织专业论证，并提出轨道交通线路建设及运营技术能力的资格要求。三是由市轨道办对意向竞买人（投标人）的轨道交通线路建设及运营技术要求进行审查并出具意见。
4.明确了规模控制。一是带条件公开出让的车辆段综合开发项目，因盖板区综合开发的配套需要，原则上可以在不超过盖板区用地面积10%的前提下，对落地区用地进行规划利用。二是单宗住宅用地规模不得超过300亩，但涉及商业商务、住宅等混合用途的，住宅用地规模可以按照地上住宅建筑面积占地上总建筑面积的比例进行核算。
5.细化了建设周期。一是根据地上总建筑面积20万方以下、20-30万方、30万方以上，分三档设定建设周期。二是规定综合开发项目建设周期的期限从市轨道办认定的地铁场站建成之日起算，以保障轨道工程优先建设。
6.配套了保障措施。一是梳理了划拨、协议出让、公开出让供地流程。二是明确带条件出让的地块，竞买人必须独立竞买，如需项目公司开发的，应是全资子公司。三是出让价格经评估后，均报土地出让协调决策机构研究确定。四是鼓励既有地铁场站提高集约利用水平，符合规划前提下，可以兼容其他用途和功能。五是分层设定的国有建设用地使用权，可按规定办理不动产登记。
二、主要创新点
围绕国土资源部批复同意的创新工作方案，为鼓励城市轨道交通地上地下空间综合开发利用，《实施办法》重点就以下三个方面进行了创新：
1.差别化的供地政策。变单一的出让模式为多元的供地组合，对地表以上不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可以带技术能力要求、带建筑设计方案、带场站施工方案，实行“三带”出让；对地表以下的经营性地下空间，可直接协议出让；对该政策发文之前，已经划拨取得的交通设施用地，如规划允许兼容商业商务或者保障性住房用途的，报经市政府批准，也可以协议方式供应。
2.集约化的节地模式。变刚性的供地时序为弹性的节点控制，原来只能等车辆段盖板区建成之后，才能进行上盖物业的重新规划和出让，现在上盖物业可以与车辆段盖板区同步出让、同步设计、同步报批、同步施工、同步使用，综合开发利用项目的建设周期从地铁车辆段或站点建成之日起计算，实现轨道交通设施建设与土地利用的良性互动。
3.立体化的分层设权。坚持“一体化、多功能、综合型”的绿色发展理念，变二维的土地使用权为三维的空间使用权，原来的建设用地使用权只有地上和地下的权利设置，现在车辆段综合开发利用项目，地上空间使用权可以进一步细化，实现分层供应、分层登记。
三、解读机关
本文件解读机关：杭州市国土资源局；
解读人：应晓煜；
联系电话：88227512,13805730015。
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1.明确了适用范围。一是《实施办法》适用于我市轨道交通三期工程（包括第一期、第二期、第三期）涉及的地铁车辆段、地铁站点，开展地上地下空间综合开发利用的建设项目。二是《实施办法》生效后，有效期至2022年12月31日。
2.优化了供地方式。一是符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，以划拨方式供应。二是不具备单独规划建设条件的经营性地下空间，以协议方式供应。三是不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件公开出让。四是具备单独规划建设条件的经营性地上、地下空间，以招标拍卖挂牌方式公开出让。
3.规范了认定程序。一是定义了“不具备单独规划建设条件”的概念。二是由市轨道办负责对不具备单独规划建设条件的地块组织专业论证，并提出轨道交通线路建设及运营技术能力的资格要求。三是由市轨道办对意向竞买人（投标人）的轨道交通线路建设及运营技术要求进行审查并出具意见。
4.明确了规模控制。一是带条件公开出让的车辆段综合开发项目，因盖板区综合开发的配套需要，原则上可以在不超过盖板区用地面积10%的前提下，对落地区用地进行规划利用。二是单宗住宅用地规模不得超过300亩，但涉及商业商务、住宅等混合用途的，住宅用地规模可以按照地上住宅建筑面积占地上总建筑面积的比例进行核算。
5.细化了建设周期。一是根据地上总建筑面积20万方以下、20-30万方、30万方以上，分三档设定建设周期。二是规定综合开发项目建设周期的期限从市轨道办认定的地铁场站建成之日起算，以保障轨道工程优先建设。
6.配套了保障措施。一是梳理了划拨、协议出让、公开出让供地流程。二是明确带条件出让的地块，竞买人必须独立竞买，如需项目公司开发的，应是全资子公司。三是出让价格经评估后，均报土地出让协调决策机构研究确定。四是鼓励既有地铁场站提高集约利用水平，符合规划前提下，可以兼容其他用途和功能。五是分层设定的国有建设用地使用权，可按规定办理不动产登记。
二、主要创新点
围绕国土资源部批复同意的创新工作方案，为鼓励城市轨道交通地上地下空间综合开发利用，《实施办法》重点就以下三个方面进行了创新：
1.差别化的供地政策。变单一的出让模式为多元的供地组合，对地表以上不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可以带技术能力要求、带建筑设计方案、带场站施工方案，实行“三带”出让；对地表以下的经营性地下空间，可直接协议出让；对该政策发文之前，已经划拨取得的交通设施用地，如规划允许兼容商业商务或者保障性住房用途的，报经市政府批准，也可以协议方式供应。
2.集约化的节地模式。变刚性的供地时序为弹性的节点控制，原来只能等车辆段盖板区建成之后，才能进行上盖物业的重新规划和出让，现在上盖物业可以与车辆段盖板区同步出让、同步设计、同步报批、同步施工、同步使用，综合开发利用项目的建设周期从地铁车辆段或站点建成之日起计算，实现轨道交通设施建设与土地利用的良性互动。
3.立体化的分层设权。坚持“一体化、多功能、综合型”的绿色发展理念，变二维的土地使用权为三维的空间使用权，原来的建设用地使用权只有地上和地下的权利设置，现在车辆段综合开发利用项目，地上空间使用权可以进一步细化，实现分层供应、分层登记。
三、解读机关
本文件解读机关：杭州市国土资源局；
解读人：应晓煜；
联系电话：88227512,13805730015。
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